El mercado de Centros Logísticos Premium continúa en constante crecimiento
La consultora inmobiliaria corporativa Colliers International realizó un relevamiento junto con la Asociación Argentina de Logística Empresaria (ARLOG) de los Centros Logísticos Premium. El estudio analiza los movimientos de oferta, demanda y precios de los CLP correspondiente al primer semestre del 2019.
Oferta
Con el ingreso de 161.184 m² el inventario se incrementó en un 9,68%, totalizando un stock de 1.825.832 m² rentables.
Las nuevas superficies del mercado se encuentran distribuidas en las zonas norte (75,2%) y oeste (24,8%) del Gran Buenos Aires. De esta manera la zona sur disminuyó su porción aportada al stock en 2 puntos porcentuales con respecto al cierre del año 2018.
Al finalizar el semestre se registraron 231.230 m² disponibles para alquiler, resultando en una tasa de vacancia del 12,66%. Este indicador se encontró 2,55 puntos porcentuales por encima de los valores registrados en el segundo semestre del 2018.
Igual que en el semestre anterior, la tasa de vacancia en parques logísticos clase B (17,66%) se ubicó por sobre la correspondiente a los inmuebles clase A (11,02%).
Precios
El análisis de los valores de alquiler sitúa el asking rent promedio en USD/m² 5,85, valor que sufrió un leve descenso de 11 centavos de dólar. Dicha baja indicó una variación del 1,88% con respecto a la etapa anterior, continuando así con una ininterrumpida caída de los costos de renta iniciada a principios de 2018, momento en el cual el precio promedio se ubicó en USD/m² 7,60.
La merma en los valores de alquiler del mercado se vio reflejada en todos sus sectores, aunque en distinta medida.
La zona oeste de GBA manifestó la menor variación (7,12%), finalizando el semestre con un promedio de USD/m² 3,00 y mostrando una brecha de precios prácticamente nula.
Por su parte, las zonas norte y sur del Gran Buenos Aires sufrieron descensos más significativos, del 10,14% y 9,31% respectivamente, cerrando la primera parte del año con un asking rent promedio de usd/m² 5,76 y usd/m² 6,53.
Demanda
Al analizar la demanda se observó que el mercado finalizó el S1 2019 con una absorción neta positiva de 71.741 m², conformada por dos escenarios completamente diferentes.
En los centros logísticos categoría A se registró una ocupación neta de 64.143 m², influida principalmente por la incorporación al inventario de 66.000 m² ya rentados. Sin los estos desarrollos BTS, el indicador hubiera sido inverso. Por su parte los inmuebles B registraron una absorción neta de tan sólo 7,598 m².
La zona sur arrojó una absorción neta negativa de poco más de 4.000 m², anulada por los valores positivos de las zonas norte (28.395 m²) y oeste (47.598 m²) del GBA.
Proyección
El mercado de centros logísticos se encuentra en una etapa caracterizada por un constante crecimiento, a pesar de tratarse de un momento de escasa oferta.
En otro orden, actualmente se encuentran en estado de construcción poco menos de 396.000 m², de los cuales el 18,50% ingresarían al mercado ya ocupados. Hacia fines de este año se espera la finalización del 49% de las superficies en obra, lo que introduciría 194.000 m² al inventario total, representando un crecimiento del 19,53% interanual.
El 76,5% de los inmuebles en construcción se ubican repartidos en el sur y norte del Gran Buenos Aires, lo que continuará agudizando la concentración de los espacios. Un 12,6% se encontrará en la región oeste, mientras que el restante 10,9% corresponde a un desarrollo apostado dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Al crecimiento del inventario ya mencionado se suman más de 300.000 m² en estado de proyecto, pensados para ubicarse en el corredor norte de la provincia de Bs As.