Centros logísticos premium: ante el aumento en la demanda de espacios de almacenamiento, los desarrolladores vuelven a construir especulativamente
El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.
El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre del año, elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m². Ese promedio se conforma con 8 BNA/m² en Zona Oeste, 6,7 USD BNA/m² en Zona Norte y 6,4 USD BNA/m² en Zona Sur.
En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.
“Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, señaló Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Por su parte, José Ignacio Viñas, director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay de la compañía, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”
Análisis por radios
En cuanto a la segmentación por radios que empezaron a incluir en sus últimos informes, el de más de 45 km fue el único que presentó una baja de la vacancia respecto del trimestre anterior, llegando al 2,6%. Sin embargo, el de menos de 15 km (última milla) sigue siendo el de menor vacancia, ya que apenas llega al 1,9%. El radio de 30 a 45 km suma 92.500 m² en construcción, lo que representa el 53% del total.
La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %), y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m². El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m², sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m²”, puntualizó el informe de Cushman & Wakefield
