Inmuebles logísticos premium: durante el 2023 se alquilaron más de 80.000 m2 y se incorporaron al mercado 160.000 m2 nuevos
La sólida demanda de los últimos dos años en el mercado de centros logísticos premium impulsó la construcción de nuevos proyectos que se entregaron en los últimos meses de 2023. Actualmente el inventario del mercado de Buenos Aires es de 2.500.000 m2.
Desde el año 2018, es la primera vez que la superficie entregada sobrepasa la absorción. El ingreso de los nuevos metros al mercado motivó el aumento de la vacancia en 2,9 puntos porcentuales con respecto al primer semestre y se espera que este comportamiento se acentúe significativamente durante los meses por venir.
Estos datos surgen del último informe Market Beat Industrial del segundo semestre de 2023, elaborado por el departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
La absorción neta mostró un saldo positivo de 7.935 m2 durante el segundo semestre que, sumados a la superficie que se absorbió durante la primera parte del año, dieron como resultado una absorción neta acumulada anual de 81.039 m2.
“Aún quedan en construcción aproximadamente 200.000 m2 que se espera que se entreguen a fines de 2024. Muchas de las obras en construcción entrarán al mercado prealquiladas, como sucedió en este período, mientras que muchas otras quedarán vacantes, impactando en la oferta y generando una posible baja en los precios pedidos promedio del mercado de centros logísticos Premium”, comentó Carolina Wundes, coordinadora del Investigación de mercado de la empresa.
Este flujo constante de proyectos finalizados, con su impacto en la vacancia, pone de relieve los desafíos y las oportunidades en un mercado de centros logísticos que evoluciona manteniendo un equilibrio entre la oferta y la demanda, clave para todos los actores involucrados en este sector.
Un ejemplo de esto es que, a diferencia de los últimos períodos, la zona con mayor concentración de demanda fue Zona Sur, con 62.549 m2 tomados y solamente 16.430 m2 liberados, lo que representó un saldo de absorción neta de 46.110 m2. Esta situación, se debió principalmente, a la falta de disponibilidad de metros en otros submercados y al ingreso de nuevos desarrollos prealquilados. Las principales absorciones provinieron de empresas dedicadas al comercio electrónico.
¿Qué pasó con los precios de alquiler y la vacancia?
Según el informe, con respecto a la tasa de vacancia, se observó una reversión en la tendencia: pasó de 2,8 % durante la primera mitad del año a 5,7 % en diciembre. La suba más importante se registró en Zona Oeste, debido al ingreso de nuevos proyectos que aún no se ocuparon.
“El precio promedio pedido en el mercado de centros logísticos continúa aumentando. El alquiler mensual promedio llegó a USD BNA 7,7/m², casi un 7 % por encima en la comparación semestral. Como consecuencia de los nuevos ingresos, se espera que los valores eventualmente comiencen a descender” comentó Santiago Isern, bróker senior del área industrial de Cushman & Wakefield
Se reactiva el mercado de oficinas Premium
En el último trimestre del 2023, la vacancia bajó un 4,5% y cerró en 14,8% y la absorción neta, que mide la diferencia de los metros alquilados y desocupados, fue de 11.055 m2.
Estos datos surgen del informe Market Beat de Oficinas elaborado por el departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, que analiza los datos de octubre a diciembre de 2023.
El segmento de oficinas Premium continuó mostrando signos favorables. Se evidenció una fuerte reactivación en contraste con el tercer trimestre del 2023, en el que predominaba la incertidumbre frente al proceso electoral.
“El tercer trimestre de 2023 culminó con una absorción neta de 11.055 m2, resultado de 22.193 m2 ocupados y 11.138 m2 desocupados. En este contexto, el submercado Catalinas-Plaza Roma fue el que mostró mayor movimiento con 3.241 m2 ocupados y 3.026 m2 desocupados, mientras que el de mayor desocupación fue Microcentro” señaló Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
El precio promedio de las oficinas clase A experimentó pocas variaciones a lo largo del año, especialmente durante el último trimestre. En este periodo, solo se registró un ligero ajuste de un centavo de dólar por metro cuadrado, alcanzando un cierre de 24,35 USD BNA/m²/mes, a la espera del impacto de las nuevas medidas económicas que implementará el gobierno electo.
Las fluctuaciones en los precios de alquiler se compensaron a pesar de la dinámica del mercado. Algunos submercados registraron aumentos y otros reducciones respecto al trimestre anterior.
¿Qué panorama se prevé para el 2024?
El sector inmobiliario corporativo se encuentra en una fase de estabilidad en términos de inventario, caracterizada por la falta de finalización de obras durante el último trimestre del año. “Actualmente se encuentran 336.886 m2 en construcción y varias obras aún carecen de fecha de finalización. Según la demanda podrían ser destinadas a uso residencial o comercial. Pese a esto, con la conclusión de múltiples obras, se espera un cambio significativo para los primeros meses del 2024, especialmente en los submercados Libertador CABA y Palermo, que ya están en etapa de comercialización” detalló Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.
A pesar de una proyección de 290.765 m2, la introducción de nuevos proyectos se ve dificultada por la continuación de numerosas construcciones en curso y la incertidumbre económica posterior a las elecciones, lo que genera un compás de espera en varios aspectos del mercado inmobiliario corporativo.
En contraposición, en el segmento clase B se mantiene la tendencia observada en trimestres anteriores. Con una absorción neta aún negativa de 3.035 m2, debido al patrón de «fly to quality» que continúa influyendo en el comportamiento del mercado.
