La cantidad de centros logísticos vacíos es la más elevada desde el 2014
La consultora inmobiliaria corporativa Colliers International realizó un relevamiento junto con la Asociación Argentina de Logística Empresaria (ARLOG) de los Centros Logísticos. El estudio analiza los movimientos de oferta, demanda y precios de los centros logísticos correspondientes al primer semestre del 2020.
Resulta indudable el impacto de la pandemia y el aislamiento social obligatorio en el mercado industrial y logístico durante esta etapa del año. El incremento de la vacancia y la disminución de precios no resultan una sorpresa, pero es esperable un cambio de tendencia en el mercado, al menos en el comportamiento de los centros logísticos, una vez superada esta compleja etapa que ha golpeado fuertemente a todos los sectores.
Oferta
El inventario de centros logísticos continúa con un total de 1.905.332 m², siendo este fenómeno contrario al comportamiento observado desde el año 2018, que evidenciaba un continuo crecimiento del inventario. Se mantiene, por lo tanto, la distribución de metros presentada durante el semestre anterior, correspondiendo el 76% (1.443.451 m²) a la categoría A, y el 24% (461.881 m²) a la B, predominando los metros de primera categoría.
La disponibilidad de superficie en alquiler es de 307.775 m², un 47,08% mayor que el período previo, ubicándose la tasa de vacancia en 16,15% con un aumento de 5,17 puntos porcentuales con respecto al S2 2019. Esta tasa de vacancia representa el mayor porcentaje registrado desde el año 2014, siendo comparable con el S1 2019 que presentó una vacancia del 12,66%.
La mayor tasa de vacancia se presentó en Sur GBA con un 23,16% que continúa la tendencia a la liberación de espacios observada en el último semestre del 2019 (4,22 puntos porcentuales por encima), enfatizando que no existió variación del inventario general, es decir que no hubo un crecimiento con respecto al período anterior.
La vacancia de la zona Norte de GBA fue de un 16,25% lo que representa el mayor aumento de superficie disponible en comparación con el período anterior, 7,52 puntos porcentuales por encima del S2 2019. Oeste GBA, con 9,42% de tasa de vacancia, se ubicó como la segunda zona con mayor variación con respecto al período anterior (5,55 puntos porcentuales), mientras que CABA no presenta oferta y mantiene una ocupación total en el inmueble que compone su inventario.
La distribución según tipo de inmueble presenta una vacancia de 18,75% para los centros logísticos clase B y 15,32% para aquellos de clase A. Se evidenció que, a pesar de existir un aumento generalizado de la liberación de metros cuadrados, la vacancia continúa siendo mayor en los inmuebles de menores prestaciones (similar a lo ocurrido en el S2 2019).
Precios
Durante el primer semestre del año el valor de Asking Rent del mercado promedió los 5,08 USD/m². Se percibe una continuidad del descenso generalizado de los precios, de un 9,6% con respecto al período anterior y del 13,19% interanual, evidenciando una baja de valores desde el año 2018.
En todas las zonas de GBA el comportamiento general del mercado tendió al descenso de valores. La zona Oeste registró un valor promedio de 2,5 USD/m², una variación descendente del 8% con respecto al S2 2019, el mayor descenso de valores del mercado.
Las zonas Norte y Sur GBA mostraron también un descenso de sus valores cerrando sus Asking Rent en 5,27 y 6,13 USD/m² respectivamente.
Para los valores de Asking Rent por tipo de inmueble, los clase A se ubicaron en 6,42 USD/m² y los inmuebles clase B en 3,55 USD/m². Contrariamente al período anterior, los inmuebles tipo B mostraron un leve aumento en sus valores. Lo opuesto ocurrió en inmuebles tipo A, que acusaron un descenso del 6,3%, si bien la brecha entre ambas categorías sigue siendo considerable.
Demanda
Durante el período analizado la absorción mostró valores netos negativos de 98.518 m² y no se ha registrado el ingreso de nuevos metros cuadrados, fenómeno contrario a la tendencia observada desde el año 2018. La absorción neta se encontraba traccionada por la ocupación de nuevos inmuebles, que en su mayoría se incorporaban al inventario ya ocupados. Este hecho, que se observó principalmente en centros logísticos tipo A, ha arrojado valores positivos durante el transcurso del año anterior. El último dato de absorción negativa en un semestre se remonta al S2 2017 cuando el indicador neto fue de -24.291 m².
En cuanto al comportamiento del mercado en GBA, las zonas Norte (99.979 m²), Oeste (12.791 m²) y Sur (12.748 m²) mostraron valores negativos, siendo zona Norte la que presentó la mayor liberación de espacios. Sólo la zona de CABA registró absorción neta positiva (27.000 m²) debido a que el único inmueble que compone todo su inventario alcanzó su plena ocupación.
Proyección
A pesar de la falta de actividad observada este semestre, el mercado permanece a la espera del ingreso de nuevos proyectos que se encontraban activos al finalizar el año 2019. Actualmente se mantienen las proyecciones del período anterior, en los cuales se encuentran en construcción aproximadamente 310.000 m², distribuidos en un 49% (152.000 m²) en Norte GBA y un 34,8% (107.920 m²) en Sur GBA, que incrementarán el inventario en dichas zonas. Oeste GBA representa el 16,1% (50.000 m²) de la superficie en construcción.
