Se frena la caída en la ocupación de los Centros Logístico Premium
La consultora inmobiliaria corporativa Colliers International realizó un relevamiento junto con la Asociación Argentina de Logística Empresaria (ARLOG) de los Centros Logísticos Premium. El estudio analiza los movimientos de oferta, demanda y precios de los CLP correspondiente al segundo semestre del 2020.
Durante el segundo semestre del año se flexibilizaron algunas de las medidas sanitarias, lo que permitió observar con mayor claridad los efectos del aislamiento social obligatorio en el mercado industrial y logístico.
Así como a comienzos de año se observó una tendencia a la caída de los precios del mercado, disminuyendo aún más la brecha entre los diferentes tipos de inmuebles, algunos comportamientos dados durante el segundo semestre sugieren un panorama más alentador.
Si bien todavía no se superó esta compleja etapa que ha golpeado fuertemente a todos los sectores, al menos en el mercado de centros logísticos premium surge un saldo de absorción neta positiva y un freno en el aumento de los índices de vacancia. Por el momento no han ingresado nuevos metros al stock, aunque la normalización de la actividad de la construcción permite esperarlos durante el 2021.
Centros Logísticos
Durante el segundo semestre del año, la disponibilidad de superficie en alquiler en centros logísticos premium disminuyó un 2,29% con respecto al período anterior y la tasa de vacancia se ubicó en 15,78%.
Oferta
El inventario de centros logísticos del AMBA continúa con un total de 1.905.332 m², sin registrar nuevos ingresos durante el año 2020. Se mantiene, por lo tanto, la distribución de metros presentada durante el semestre anterior según la cual predominan los metros de primera categoría, correspondiendo el 76% (1.443.451 m²) a la categoría A, y el 24% (461.881 m²) a la B.
La disponibilidad de superficie en alquiler es de 300.734 m², un 2,29% menor que el período previo, lo que representa una tasa de vacancia del 15,78%. A pesar de esta leve recuperación, la liberación de espacios sigue siendo mayor que en años anteriores (2018-2019) y se observa un aumento interanual de 4,8 puntos porcentuales desde el S2 2019.
Sur GBA presenta la mayor tasa de vacancia con un 18,19% que evidencia la tendencia a la liberación de espacios observada durante el año y se ubicó como la zona con mayor variación con respecto al período anterior con un descenso de 4,96 puntos porcentuales. Norte GBA (16,71%) y Oeste GBA (10,25%) se mantuvieron estables con una variación de menos del 1%, mientras que CABA permanece sin cambios y no presenta oferta.
La segmentación por categoría de inmueble presenta una vacancia de 21,11% para los centros logísticos clase B y 14,08% para aquellos de clase A. Aunque el mercado no acusó cambios significativos en su comportamiento, la vacancia continúa siendo mayor en los inmuebles de menores prestaciones.
Precios
Durante el segundo período del año los valores de Asking Rent del mercado promediaron 4,53 USD/m². Se verifica un descenso de los precios del 10,9% con respecto al período anterior y del 18,13% interanual, un comportamiento que se observa desde el año 2018.
En todas las zonas de GBA el mercado tendió al descenso de valores. La zona Sur registró un valor promedio de 4,25 USD/m² y la mayor variación descendente, un 44,12% con respecto al S1 2020. Norte GBA mostró también un descenso de sus valores de alquiler, actualmente en los 4,75 USD/m².
Oeste GBA fue la única zona donde se registró un aumento semestral finalizando el año con un precio promedio de 3,17 USD/m², a pesar de lo cual se mantiene como la zona con menor Asking Rent del mercado.
En cuanto a valores por categoría, los inmuebles clase A se ubicaron en 4,97 USD/m² y los inmuebles clase B en $ 3,86 USD/m². En concordancia con lo analizado el período anterior, los inmuebles tipo B acusaron un leve aumento en sus valores mientras que los tipo A, un descenso del 16,75%. De esta manera, la brecha entre ambas categorías continúa disminuyendo.
Demanda
Durante el período analizado la absorción mostró valores netos positivos de 7.041 m² pese a la ausencia de nuevos metros cuadrados, fenómeno contrario a la tendencia observada durante los últimos años.
Aunque el inventario general no incorporó nuevos metros, se observa una leve recuperación de la absorción neta del mercado que marcó un saldo negativo durante el primer período del año, pudiendo deberse a la paulatina flexibilización de las medidas de aislamiento social, y favorecida por un descenso en los valores de los inmuebles de categoría A.
En cuanto al comportamiento del mercado en GBA, las zonas Norte (-6.059 m²) y Oeste (-1.900 m²) mostraron valores negativos, mientras que Sur GBA concentró la mayor absorción de espacios con un saldo positivo de 15.000 m². Sólo CABA se mantuvo estable ya que el inmueble que compone la totalidad de su mercado continuo plenamente ocupado.
Proyección
La falta de actividad observada durante el primer semestre continuó durante el período analizado, por lo que el mercado permanece a la espera del ingreso de proyectos que se encontraban activos al finalizar el año 2019.
Actualmente, y al igual que el período anterior, se encuentran en construcción aproximadamente 310.000 m², distribuidos en un 49% (152.000 m²) en Norte GBA, un 34,8% (107.920 m²) en Sur GBA y un 16,1% (50.000 m²) en Oeste GBA, que incrementarían el inventario total en un 16%.
